你有没有过这种纠结，看房时对着精致的样板间心动，签合同后却天天担心工地停工天添盈，毕竟这些年烂尾楼的新闻实在太多。
最近住建部在15规划建议辅导读本里明确提到，要推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险，同时还要规范预售、加强资金监管。
这消息一出来，不少人都在问：是不是以后买房再也不用赌运气了，现房销售真能全面铺开吗，为啥有的城市已经行动，有的还在观望？
为啥烂尾楼问题总冒头
提到现房销售，就得先说说咱们一直用的预售制，其实很多人不知道，预售制本身没问题，它的初衷是帮开发商加快资金周转，让更多新房能快速供应到市场。
但为啥这些年总有项目停工，核心问题出在监管没跟上，过去不少开发商都在走拿地-开发-回款-再拿地的路子，看起来资金周转快、开发效率高，像滚雪球一样扩大规模。
但这里面藏着个大风险：如果监管不到位，楼盘的预售资金可能被挪用，比如拿去拍新地，或者填补其他项目的窟窿。
在楼市行情好的时候，这种模式还能撑住，毕竟房子好卖，回款快，就算资金挪了，新楼盘卖了钱还能补回来，可一旦楼市进入下行周期，麻烦就来了。
你想啊，要是A地块的销售回款，要用来支撑B地块的开发，B地块的钱又要养着C地块，只要其中一个楼盘卖不动，整个链条就会断。
2022年很多新楼盘集中停工，就是因为这个原因，看似是一个项目出问题，实际上会牵扯出好几个楼盘，甚至让开发商陷入债务违约。
所以这次住建部强调推进现房销售，本质上就是想把先交钱后交房的风险，变成先建好再交钱的安心，从根儿上解决交付焦虑。
为啥现房销售先从三四线城市起步
现在提到现房销售，你可能会发现一个现象：全面发文官宣推行的城市天添盈，大多是河南信阳、湖南邵阳、湖北荆门这样的三四线城市，一二线城市反而动静没那么大。
这不是调整偏心，而是每个城市的楼市情况不一样，得按需调整，先看三四线城市的核心矛盾：库存太多了，有数据显示，目前三四线城市商品房去化周期已经达到30.5个月。
也就是说，现有的新房库存，就算不再盖新的，也足够卖两年半以上，这说明这些城市的房地产市场，早就不是缺房子的状态，而是房子太多卖不掉。
在这种情况下，推进现房销售反而符合市场需求，开发商从拿地到盖成现房，至少需要1-2年，这段时间里不会有新的期房流入市场，正好能给消化现有库存争取时间，缓解库存压力。
除此之外，三四线城市的房企结构也和一二线不同，这里大多是中小房企，它们的融资渠道比头部房企窄很多，银行放贷也更谨慎，购房者本来就担心小开发商会不会烂尾。
推行现房销售后，房子建好再卖，购房者能亲眼看到房子的品质，自然就敢放心买，既解决了中小房企的销售难题，也打消了购房者的顾虑，算是双赢。
一二线城市为啥不跟风
既然现房销售好处这么多，为啥北京、上海、广州这些一二线城市不全面推行呢，其实不是不想，而是暂时不适合，主要有三个现实原因。
比如是库存压力小，和三四线城市房子卖不完不同，一二线城市尤其是主城区，住房需求还在，特别是品质好、位置佳的好房子，依然是市场刚需。
如果全面推行现房销售，开发商盖房需要时间，可能会导致短期内新房供应减少，反而影响市场平衡，还有就是开发成本太高。
一二线城市主城区的地块价格本来就贵，拿一块地可能要花几十亿甚至上百亿，如果搞现房销售，开发商得自己先垫钱把房子盖好，资金回笼周期会拉长，资金压力会非常大。
对开发商来说，这相当于把更多钱压在一个项目上，风险太高，短期内很难实现全面铺开，所以现在一二线城市的重点，是加强预售资金监管和局部试点现房销售。
比如有的城市要求，预售资金必须存入专用账户，只能用来盖这个项目的房子，不能随便挪用，还有的城市在热门地块拍卖时，明确要求开发商必须盖成现房才能卖。
这样既能保证期房项目的交付安全，也能通过试点积累经验，为以后可能的全面推行打基础。
二手房市场会变天吗
如果以后现房销售全面铺开，除了新房市场，还有一个领域会受到影响，那就是二手房市场，你现在买二手房，最大的优势就是所见即所得。
能看到房子的户型、采光、小区环境，买了就能装修入住，不用等，但如果新房也变成建好再卖，二手房的这个优势就被拉平了，两者之间的竞争会更激烈。
这种竞争下，哪些二手房会受影响最大，答案是房龄老、户型过时、没有核心优势的房子，比如那些建于2000年以前，没有电梯、户型是老破小。
周边也没有优质学校、大型商场的二手房，以前还能靠即买即住吸引刚需，但以后面对同样能即买即住，还更新、户型更好的现房新房，竞争力会大大下降，价格可能会面临压力。
反过来想，这其实也是楼市回归居住属性的信号，过去很多人买房是为了投资，看重房子的金融属性，但以后随着现房销售普及，大家买房会更关注房子本身的居住价值。
户型好不好、交通便不便利、生活配套全不完善，那些只有投资噱头，没有实际居住优势的房子，金融属性会越来越弱，这对真正想买房住的人来说，其实是件好事。
说到底，住建部推进现房销售，不是为了颠覆房地产市场，而是为了让这个市场更健康，既保障咱们购房者的权益，也让房企摆脱高周转、高风险的老路。
对咱们普通人来说，以后买房可以多关注这几点：如果在三四线城市买房，优先看已经是现房的项目，既能避开烂尾风险，也能对比更多选择。
如果在一二线城市买期房，一定要查清楚项目的预售资金监管情况，确认资金没有被挪用，如果考虑二手房，尽量选房龄新、户型合理、有核心配套的，避免以后面临贬值压力。
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